Коммерческая недвижимость

Любые операции с недвижимостью – это ответственный шаг, но как его совершить – самостоятельно или воспользоваться услугами надежного агентства недвижимости? Попробуем разобраться.

В соответствии с Гражданским кодексом собст­венники недвижимого имущества имеют право распоряжаться им по своему усмотрению, т. е. совершать любые сделки, которые не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник может сдавать недвижимость в аренду, заключать договор ренты, передавать ее по наследству и, конечно же, совершать сделки, связанные с обменом и куплей-продажей.

Чем рискует участник сделки с недвижимостью?

Как считают риелторы, большинство рисков связаны с юридической стороной вопроса. Сделки с недвижимостью имеют множество подводных камней, предуга­дать которые неспециалистам бывает очень сложно.

Например, перед оформлением сделки в Регистрационной палате покупателю необходимо проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, а также удостовериться, что супруг(а) владельца квартиры и его совершеннолетние дети, проживающие вместе с ними, согласны на продажу. Сделать это самостоятельно бывает весьма затруднительно. А между тем сделка может быть признана недей­ствительной, если была совершена с нарушением прав несовершеннолетних или других недееспособных лиц. По­этому, покупая квартиру, нужно предусмотреть, не ущемляет ли сделка права третьих лиц, которые впоследствии могут оспорить права собственности на квартиру.

Как утверждает Марина Белоусова, директор департамента жилой недвижимости РС «Центр недвижимости «МАН», особенно велика опасность, если в цепочке купли-продажи участвует квартира, которую неоднократно продавали и покупали после приватизации.

Марина Белоусова: «Владелец квартиры может оказаться в крайне неприятной ситуации, если по каким-либо причинам суд признает одну из предыдущих сделок недействительной и автоматически аннулирует последующие сделки. Если такая сделка была оформлена с участием агентства недвижимости, его юристы будут защищать права клиента как добросовестного приобретателя. Конечно, до суда дело доходит крайне редко – агентство недвижимости просто не станет участвовать в сомнительной сделке. Агентство заинтересовано в том, чтобы максимально снизить возможные риски и предупредить в дальнейшем судебные тяжбы».

Специалисты рынка недвижимости констатируют: нередко в составленных без участия профессиональных риелторов договорах купли-продажи встречается множество юридических неточностей – такие документы в конечном счете не смогут защитить права собственника. В отличие от рядового покупателя, юристы агентства недвижимости хорошо знают договорное право и грамотно составляют договоры, где отражаются все детали сделки, связанные с правами и обязанностями сторон. Наталья Рогожникова, директор департамента реализации новостроек РС «Центр недвижимости «МАН»: «Агентства, которые дорожат своей репутацией, максимально защищают интересы своих клиентов при сделках с недвижимостью и не допускают ущемления их прав». 

Но даже если все формальности улажены, сделка грамотно проведена с юридической точки зрения, существует еще одна опасность – процесс расчета. Именно на этой стадии, когда, казалось бы, все трудности позади, можно потерять и квартиру, и деньги. После оформления документов продавцам, получившим наличные деньги, необходимо проверить подлинность купюр. Если сделка совершается с помощью агентства недвижимости, сделать это проще: как правило, в его распоряжении имеется необходимое оборудование для проверки подлинности купюр и пересчета денежных знаков. Ни один мошенник не станет рассчитываться с продавцом фальшивыми деньгами, если сделку курирует агентство недвижимости.  

Как свести риски к минимуму?

Процесс оформления сделки состоит из нескольких этапов, каждый из них сопровождается рядом трудностей и возникновением сложных вопросов. Сергей Домбровский, директор ипотечного центра РС «Центр недвижимости «МАН»: «Покупка квартиры начинается с поиска подходящего варианта.Пытаясь найти «квартиру своей мечты» самостоятельно, покупатель просто теряет драгоценное время, что часто равнозначно потере денег, особенно в период бурного роста цен на жилье».

Работа с агентством значительно экономит время и силы клиента, т. к. процесс поиска квартиры может занять несколько недель, а то и месяцев. Если покупатель обращается в агентство, он может рассчитывать на полный комплекс услуг, включающий поиск вариантов, организацию просмотров квартир, консультации, определение возможных рисков, заключение договоров и сопровождение сделки, организацию расчетов. Юристы агентства проверяют подлинность и действительность всех документов, тем самым ограждают клиента от неожиданных проблем в будущем.

Сергей Домбровский: «Я убежден – каждый должен заниматься своим делом. Только профессионалы-риелторы владеют оперативной информацией о ситуации на рынке, обширной и актуальной базой объектов недвижимости. Сотрудники агентств недвижимости имеют личную материальную заинтересованность оказать услугу клиенту юридически безупречно, в кратчайший срок и с учетом всех его пожеланий». Целесообразность и эффективность работы с агентством подтверждается и на практике. Сегодня на екатеринбургском рынке недвижимости 80-90% сделок совершается через агентства. Это значит, что екатеринбуржцы, как правило, не полагаются на собственные силы, а доверяют профессионалам в сфере недвижимости.

Какие обязанности берет на себя агентство недвижимости:

1. Организует рекламную поддержку объекта купли-продажи.
2. Обеспечивает доступ к самым актуальным предложениям на рынке.
3. Подбирает и организует показ объектов недвижимости.
4. По доверенности собирает необходимые для сделки документы.
5. Проводит экспертизу правоустанавливающих документов.
6. Сопровождает клиента во всех инстанциях.
7. Составляет договор купли-продажи.
8. Консультирует по всем возникающим вопросам.
9. Обеспечивает безопасность сделки на каждом ее этапе.
10. Гарантирует конфиденциальность.
11. Минимизирует риски, связанные с куплей-продажей.
12. При необходимости защищает интересы клиента в суде.

Если клиент совершает сделку самостоятельно:

ПЛЮСЫ:

• экономит денежные средства, не выплачивая гонорар агентству недвижимости.

МИНУСЫ:

• не получает доступа к актуальной базе предложений объектов недвижимости (публикуемая информация в газетах о купле-продаже квартир «запаздывает» как минимум на несколько дней);
• тратит время на сбор документов;
• не имеет возможности проверить законность сделки;
• рискует оказаться жертвой мошенников.

Марина Белоусова: Недвижимость – это поезд. Комнаты и однокомнатные квартиры – это последние вагоны в этом поезде. Улучшается финансовое положение – ты можешь доплатить за билет, перейти в вагон другого класса и двигаться дальше по этому составу. А когда стоишь с деньгами на перроне и не совершаешь сделки – то поезд уходит. Время – деньги, не опоздайте на свой поезд!